31 de Agosto de 2010

Até onde é permitido alterar fachadas de edifícios

Convenção condominial é da maior importância, porque interpretações da lei são subjetivas, nem sempre espelhando o desejo da maioria.

19/08/10, São Paulo, SP - Os condomínios verticais são constituídos de partes de propriedade exclusiva (os apartamentos); e partes de propriedade comum dos condôminos. A fachada do prédio (ou as fachadas, porque todos os lados são assim considerados) faz parte da propriedade comum dos condôminos, conforme explica o advogado Daphnis Citti de Lauro, iniciando as explicações sobre questão polêmica, relacionada a alteração de fachadas de edifícios.

Por exemplo, fechar uma sacada com elemento transparente, para proteger o apartamento do vento, parece não interferir significativamente com o desenho da fachada, mas não é bem assim, diz o advogado, especialista no tema.

“Os deveres do condômino incluem a obrigação de não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas. Existem alterações de terraços ou sacadas de apartamentos que são gritantes, e não deixam margem a discussões. Entretanto, há alterações que estão sujeitas à interpretação e, portanto, são encaradas subjetivamente. É o caso da instalação de aparelhos de ar condicionado, e do fechamento de terraços de apartamentos com vidro”, comenta Citti de Lauro.

Quando casos semelhantes são encaminhados à Justiça, diz o especialista, as decisões são conflitantes. “Algumas entendem que os fechamentos com vidro não alteram a fachada e outras, ao contrário, entendem que, efetivamente, alteram. Como depende da interpretação de cada juiz ou tribunal, a conclusão de vários autores é que cada caso é um caso, e que não dá para generalizar”.

Diante de tais divergências judiciais na interpretação de direitos e deveres, Citti de Lauro aconselha: “Se a convenção condominial, que é a lei interna do condomínio, proibir expressamente o fechamento com vidro - ou a colocação de ar condicionado, não haverá discussão. É proibido e ponto final”.

No caso de nada constar na convenção, a opinião de Citti de Lauro é que o fechamento de terraços de apartamentos não está restrito à questão de alterar ou não a fachada.

“O problema é outro. Suponhamos que um condômino, sem consultar o síndico, feche o seu terraço com vidro, sob a justificativa de que o fez por segurança; ou porque venta muito no andar dele. Este argumento, uma vez encarado pelo tribunal com benevolência, levará à conclusão que o fechamento não desvaloriza o prédio, nem prejudica a proposta arquitetônica da fachada. Neste contexto, a conclusão é que não houve alteração de fachada e que, portanto, é lícita a atitude do condômino que assim procedeu”.

O advogado diz que, na verdade, o condômino não infringiu a lei (artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil e, mais precisamente, o artigo 1336, inciso III), mas foi criado um precedente.

“O precedente faz com que todos os demais condôminos tenham o direito de fechar os seus terraços com vidro. Cada um fechará com uma empresa diferente, com esquadrias diferentes e com cores diferentes (ou com filmes mais claros ou mais escuros). A conclusão é que o prédio ficará desfigurado e, além de estragar a aparência da fachada (ou fachadas), fatalmente terá suas unidades desvalorizadas, com prejuízo para todos os condôminos, indistintamente”, alerta.

Ele destaca que, se todos fecharem suas sacadas utilizando idêntica solução, é de concluir que a fachada não será alterada, mas as soluções individuais provocarão o contrário.

“Nossa opinião é que nenhum condômino pode fechar unilateralmente sua sacada, o que é proibido. Ele deve pedir ao síndico que convoque uma assembléia geral; ou que aproveite a próxima assembléia e coloque o tema para ser discutido na Ordem do Dia. A assembléia decidirá, pelos votos da maioria dos condôminos”.

Ainda que a Assembléia decida favoravelmente, explica o advogado, deve ser feito um estudo para encontrar a melhor solução e, após, nova aprovação decidirá sobre uma forma homogênea de fechamento.

“Se um ou todos os condôminos desejarem fechar suas sacadas ou terraços com vidro, deverão seguir religiosamente as linhas aprovadas em assembléia geral. É preciso lembrar que, num prédio de apartamentos, os condôminos vivem em comunidade, todos com direitos e deveres, em relação ao condomínio e aos demais co-proprietários. Atitudes isoladas, além de egoístas e antipáticas, devem ser evitadas”, finaliza o advogado e especialista Daphnis Citti de Lauro.

Fonte: Imovelweb